Gayrimenkul yatırımları, Türkiye’de ekonomik büyümenin önemli bir parçası olarak öne çıkmaktadır. Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından Temmuz 2024 yapılan değişikliğe göre gayrimenkul yatırım fonlarının, konut üretimine daha fazla katkı sağlayabilmesi için, projelerin bağımsız bölüm brüt alanının en az yarısının konut kullanımına ayrıldığı projelere yatırım yapmalarına izin verildi. Böylelikle Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (PGYF), sektördeki bu dinamik büyümeye farklı bir bakış açısı sunarak, bireysel yatırımcılardan kurumsal yatırımcılara kadar geniş bir yelpazeye hitap eden bir yatırım alternatifidir.
Gayrimenkul projelerini finanse etme amacıyla kurulan PGYF’ler inşaat sektörü için bir finansman aracı işlevi görmenin yanı sıra müteahhit firma, fon yatırımcısı, arsa sahibi ve gayrimenkul yatırımcısını ortak paydada birleştirerek sektöre bütüncül bir çözüm sağlamaktadır.
PGYF İşleyişi
PGYF belirli bir süreyle kurulur, ancak fon süresi daha sonra değiştirilebilir. Fonun süresi, başlangıçta belirlenen bir süre olabileceği gibi, fonun hedeflerine göre esnek bir şekilde yeniden düzenlenebilir.
Fonun büyüklüğü ve katılım esasları, fonun tahmini büyüklüğünü belirlemekle başlar. Katılım, genellikle kaynak taahhüdü ile sağlanır. Fona girişler, belirli bir sıklıkta yapılabilir; bu sıklık, fonun büyüklüğüne, stratejilerine ve yatırımcı taleplerine bağlı olarak değişebilir.
Yatırım stratejisi, fonun hangi gayrimenkul projelerine yatırım yapacağını, işlem büyüklüğünü, elde edilmesi beklenen kazanç türlerini ve inşaat işleri için kimlerle sözleşme imzalanacağını belirler. Ayrıca, fonun teminat gereksinimleri de netleştirilmelidir. Teminatlar, fonun riske karşı korunması için belirli bir süreyle temin edilmesi gereken güvenceyi ifade eder.
Yatırım komitesi, fonun karar alma süreçlerini yöneten bir grup olacak ve bu komitede, fonun hedefleri doğrultusunda karar verebilecek yetkin kişiler yer alır. Komite üyeleri, genellikle gayrimenkul sektöründe deneyimli, finansal analiz ve strateji oluşturma konusunda uzman kişilerden oluşturulabilir.
Bir PGYF kurmak isteyen kişiler ya da kuruluşlar öncelikle yukarıdaki unsurları netleştirip, fon kurucu olarak bir portföy yönetim şirketi ile anlaşmalı ve kuruluş sürecine başlamalıdır. Portföy yönetim şirketi, fonun yönetimini ve operasyonlarını yürütecek ve fonun yatırım stratejisini uygulayacaktır.
PGYF Avantajları
Fonun mal varlığının, mevzuat gereği yönetici şirketin mal varlığından ayrı tutulması ve SPK denetimine tabi olması güvenilir bir yapı oluşturmaktadır. Fon portföyü yalnızca konut projeleriyle sınırlı kalmayıp, arsa alımından inşaat halindeki bağımsız bölümlere kadar geniş bir yatırım imkanı sunmaktadır. Vergi avantajıyla dikkat çeken bu fonlar, katılım paylarının alımından iki yıl sonra elde edilen kazançların vergiden muaf tutulması gibi olanaklarla yatırımcıları teşvik eder.
PGYF’lerin sunduğu bir diğer avantaj ise profesyonel yönetimdir. Yatırım süreçleri alanında uzman ekipler tarafından yönetilirken, değerleme firmaları projelerin tamamlanma seviyesinin takibine katkıda bulunur. Bu yapı, müteahhit firmalara finansman kaynaklarına erişim, hasılat paylaşımı ve kat karşılığı modelleri gibi esnek çözümler sunarak sektöre yenilikçi bir finansman modeli kazandırır.
Kurulacak fonun mal varlığının portföy yönetim şirketi ve portföy saklayıcısının mal varlığından ayrı olması nedeniyle fonun mal varlığına hiçbir surette el konulamaz veya haczedilemez.
Proje gayrimenkul yatırım fonları kendi mülkiyetindeki arsaların yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleriyle başka kişilere veya kamuya ait arsalar üzerinde yapılan projelere de yatırım yapabilirler. Tapuda Fon adına tescil edilen arsalar üzerinde, en geç üç yıl içinde inşaat başlatılması ve gerekli yasal düzenlemelerin yapılması gerekmektedir. İnşaat işleri ise A ve B grubu müteahhitler tarafından yapılmalıdır. Portföye dahil edilecek gayrimenkul projelerinin, mevzuata uygun olarak tüm gerekli izinlerinin alınmış, projelerinin onaylanmış ve inşaata başlanması için gereken belgelerinin eksiksiz olması gereklidir. Ayrıca, bağımsız bir gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından tüm bu gerekliliklerin doğrulanması şarttır. Projelerin güvence altına alınması için bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakkediş sistemi veya Kurulca kabul edilen bir yöntemle teminatlandırılması zorunludur.
Sonuç olarak, Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları Türkiye’de gayrimenkul yatırımlarına erişimi kolaylaştırarak sektöre yeni bir perspektif kazandırmaktadır. SPK denetimindeki bu fonlar, şeffaf ve hesap verebilir yapısıyla güvenli bir yatırım alternatifi sunarken, konut üretimine de katkıda bulunması beklenmektedir. Bireysel ve kurumsal yatırımcılar için yatırım sürecini kolaylaştıran PGYF’ler, gayrimenkul projelerinin sürdürülebilir büyümesine destek vererek sektöre uzun vadeli değer yaratma potansiyeli taşımaktadır.
